Риэлторы странно оценивают квартиру, Риэлторы говорят одну цену, а потом цену ниже. Опции

[Ладья]

Я никогда раньше не имела дела с квартирами и агентами, поэтому опыта никакого. Прошу помочь взглядом на ситуацию со стороны!

Нужно продать квартиру в Москве. Знакомая посоветовала свою хорошую подругу - агента. Созвонились, я ей по телефону описала квартиру со всеми подробностями, на что она ответила, что квартира уйдет примерно за 11 млн. р. Потом она приехала на нее посмотреть, сфотографировала, сказала, что думала что дом будет намного хуже, а тут типа такая конфетка прямо. Цену при встрече не назвала, сказала что подсчитает все точно в агентстве своем и потом скажет точную цену. И звонит она через пару дней и говорит, что на самом деле эта квартира будет стоить 9 млн. Что если мы поставим цену в 11 млн., ее никто не купит, что надо поставить 9 и посмотреть будут ли нарисовываться покупатели.
Меня очень смутила эта ее "ошибочка" в 3 млн. рублей.

Затем другие знакомые посоветовали мне другую знакомую риелторшу. Тут общение происходило только по телефону. Сначала ей все параметры квартиры рассказали эти самые мои знакомые, на что она ответила, что квартира примерно стоит 11-12 млн.р. Затем я сама ей позвонила, продиктовала параметры, и мне она тоже сказала что это будет около 11 млн.
И потом ситуация повторилась! Она так же как и первая риелторша сказала что ей нужно время на оценку квартиры. Я звоню ей через пару дней и она мне заявляет, что квартира стоит вообще 8 млн! Правда эта риелторша стала отмазываться тем, что изначально не расслышала площадь квартиры (это два раза она не расслышала получается, прошу заметить), поэтому назвала сумму больше.

Меня уж очень настораживает вот такое одинаковое поведение двух разных риелторов.
Подскажите пожалуйста, что это может быть. Может у кого была похожая ситуация?

[Doctor Dre]

Видимо давно не практиковали Ваши риэлторы и позабыли цены на рынке недвижимости, а потом посмотрели похожие варианты на рынке и поняли, что маху дали когда Вам цену озвучивали, вот и прикидываются глуховатыми и слеповатыми, а ещё лето же...отдыхать хотят поехать, вот и думают толкнуть Вашу квартирку побыстрее, забрать свои комиссионные и поехать в Хургаду)))

[Ладья]

я вот думаю, может они сами хотят выкупить подешевле мою квартиру и потом перепродать по нормальной цене?
может такое быть?

[Doctor Dre]

Боюсь что у них нет таких оборотных средств, Вы же понимаете, что и 8 млн. нужно где-то взять.
Вы выложите адрес квартиры, её данные, и местные специалисты выскажут своё мнение по поводу её стоимости, что бы развеить Ваши сомнения, может кто и поможет в реализации по интересной для Вас цене.)))

[Ладья]

Боюсь что у них нет таких оборотных средств, Вы же понимаете, что и 8 млн. нужно где-то взять.

Вы думаете у агентства нет 8 миллионов?)

[Doctor Dre]

Вы думаете у агентства нет 8 миллионов?)

Хотите об этом поговорить? Хорошо!
Агентства - это ООО с уставным капиталом в 10 000 рублей, помещения которые как правило агентства арендуют, техника (компьютеры, копиры) мебель (столы, стулья) гарнитур руководителя, как правило дороже чем остальная мебель, у крупных автомобили (типа Газель у метро и на строй-площадках лицом торговать), на зарплате секретари, бухгалтер и водители если есть (см выше) и армада голодных (или не очень голодных) риэлтеров, в лучших случаях наличие юристов, но как правило риэлтеры сами себе юристы. Так вот в этой цепочке у меня не прослеживается лицо которое отвечает за казну...почему? потому что её как таковой нет... вы платите риэтеру за услуги 3% (больше меньше не пренципиально) тоесть капля в море (до 200 т.р. это без разводов) основную массу риэлер возьмёт себе, процент агентству...где 8 млн. ??? Те что занимаются срочным выкупом, это отдельная история настроенная на БОЛЬШУЮ разницу, есть некое сообщество готовое вложить например 5 млн. чтобы через 2-3 месяца получить 10 млн. они рискуют своими деньгами, готовы работать с теми которым деньги нужны были вчера...тоесть ОЧЕНЬ нужны деньги, остальные схемы с тем чтобы урвать 500 т.р. или меньше или чуть больше, их не интересуют...безопаснее в банке держать и не работать, а раз уж они работают значит "платит" за их услуги тот кто очень нуждается в деньгах.

[Ладья]

Doctor Dre' , так тут речь идет о 2-3 миллионах, а не о 500 т.р.
Или это все равно мелко?

[Ладья]

'pps', аа, ясно, я не знала, что у них есть такой способ навариться. Спасибо за информацию!
Но дело в том, что я хочу попробовать сама найти покупателей. А в агентство обратиться только для юр сопровождения сделки.

[Doctor Dre]

Но дело в том, что я хочу попробовать сама найти покупателей. А в агентство обратиться только для юр сопровождения сделки.

Жаль, конечно, что Вы не выложили адрес и параметры своей квартиры, чтобы более адекватно обсуждать тему "недооценки квартиры" , согласитесь Ваш интерес дороже продать квартирку, и это естественно (если Вам за неё кто-то озвучил бы 24 млн. я думаю Вы на Ваших риэлтеров с 12 млн. смотрели бы как на невменяемых) но есть так называемая рыночная стоимость, которая выводится Вашими риэлторами очень просто, смотрят по базам аналогичные квартиры и прикидывают сколько бы стоила Ваша учитывая условия: чем она хуже квартиры которая стоит дороже и чем лучше той которая стоит дешевле...а так же продолжительность рекламы той или иной квартиры (очень важный фактор, так как никто не хочет продавать Вашу квартиру вечно...)
Хотите сами продать квартиру, так это же замечательно: 1. Оценку квартиры делайте у "независимого" оценщика (он никак не заинтересован в меньшую или большую сторону, но по договорённости может качнуть и в ту и в другую сторону) 2. Подаёте объявление (всевозможные варианты, начните из рук в руки, если знаете что такое винер то так же)
3. Принимаете звонки 4.Договариваетесь о показах квартиры 5. Принимаете задаток (если оно Вам надо, так все на рынке работают, так что бы Вас не приняли за просточка, тоже возьмите у двух, трёх покупателей потенциальных))) 6. Подписываете договор 7. Делаете закладку в банковскую ячейку (деньги платит Ваш покупатель) 8. Регистрируете договор 9. Получаете договор 10. Идёте в банк забираете из ячейки деньги.
Зачем Вам юридическое сопровождение, со стороны покупателя точно будет знающий человек (юрист, риэлтор-юрист, цветочник-риэлтор-юрист), да и платить, за "юридическое сопровождение", я так полагаю, Вы готовы 10-15 тыс.рублей, так что лучше уж никак, чем как-нибудь.)))

Сообщение отредактировал Doctor Dre - 4.6.2011, 12:19

[Ладья]

Doctor Dre, несколько вопросов:

6. Договор предоставит мой покупатель или мне самой лучше его приготовить?
10. Что, прямо наличкой??

На счет юр сопровождения. У меня будет продажа с альтернативой, ибо буду брать другую квартиру, в которую и перееду. Это наверняка нужно будет уточнить в договоре, а я не знаю как. Это самое юр сопровождение (при условии, что я сама найду покупателя) мои риэлторы обещают сделать за 50 и 100 т.р. каждая. Говорят, что договор- штука опасная, что коварные покупатели прописывают там такие условия, что продавец потом не может забрать деньги из ячейки, и тому подобное.
И я вот теряюсь в догадках, нужно ли мне сопровождение или нет...

[Doctor Dre]

Договоры типовые, если у покупателя будет представител, то уж точно у них будет договор, можете и свой принести, лучше или не лучше))) все одинаковые.
Конечно деньги в ячейке налом, откроете в пакет целофановый погрузите и домой или куда там ещё в ресторан отмечать, можете конечно на депозит в этот же банк закинуть и домой отправиться с бумагой о наличии на депозите такой-то суммы.
Заказывать юридическое сопровождение у риэлторов, как это мило и по Нашему. Договор штука не опасная а необходимая, пусть попробуют заключить эту сделку без договора, т.е. по безопасному))) Это они имею ввиду, наверное, договор аренды ячейки, так там что угодно можно прописать, утрирую: вы должны явиться в красных шароварах и зелёном колпаке и это будет условием для доступа в ячейку, но как правило эти скучные риэлторы прописывают только предоставление зарегистрированного договора купли-продажи.

По поводу альтернативы: Вы уже нашли где будете жить, а то продадите и на улицу пойдёте? Так как альтернатива это несколько сложнее ппростой продажи или покупки.

[Ладья]

Doctor Dre, нет, альтернативу не нашли пока. Риэлтор сказал, что сначала продаем нашу квартиру, в договоре прописываем, что съезжаем через месяц после получения денег, в течение этого месяца ищем альтернативную хату и съезжаем туда.
Если я сама буду продавать квартиру, то я же все равно не знаю как быть с этой альтернативой. Чего там прописывать и какой срок и вообще...

[Doctor Dre]

Риэлтор сказал, что сначала продаем нашу квартиру, в договоре прописываем, что съезжаем через месяц после получения денег, в течение этого месяца ищем альтернативную хату и съезжаем туда.
Если я сама буду продавать квартиру, то я же все равно не знаю как быть с этой альтернативой. Чего там прописывать и какой срок и вообще...

По практике, как правило, сначала находят альтернативу, потому что покупателям Вашей квартиры не очень интересно, если будет прописано, что вы сохраняете право пользования, так как это может для них вылиться в ненужные заморочки, в случае если вы не сможете найти устраивающую вас по параметрам альтернативу в отведённый срок. Вы же не захотите пожить на улице в случае чего, даже если вы будете очень хорошо относиться к покупателям, а им в свою очередь, в случае чего, выселять Вас через суд, а это время и деньги. Это всё к тому что покупателей, с условиями сохранения права пользования, будет гораздо меньше.

[Ладья]

а как тогда быть? Ведь деньги на новуй квартиру я возьму с продажи своей. Других-то денег нет.

[Rabbit]

Подскажите пожалуйста, что это может быть. Может у кого была похожая ситуация?

Большинство компаний специализирующихся на рынке жилой недвижимости используют для продвижения своих услуг т.н. бесплатные рекламные телефоны, по котором предлагают всем желающим задавать вопросы. И самый часто задаваемый вопрос: «Сколько стоит моя квартира?»

Это понятно, ведь большинство людей пытается определиться с ценой, чтобы не прогадать. Что делают в таких случаях люди: небольшая часть приглашает независимого оценщика, другие пытаются сами выяснить цену путем просмотра рекламных предложений, а большая часть начинает с того, что «клюнув» на рекламное предложение ряда агентств недвижимости пользуется их предложением о бесплатных консультациях, в т.ч. и в отношении оценки квартиры. Интерес к подобным рекламным трюкам со стороны людей привыкших ко всему бесплатному или как минимум почти «дармовому» среди нашей общественности велик. Естественно компании пользуются такой возможностью для привлечения клиентов. Технологически все довольно просто: поступает звонок от собственника квартиры с вопросом о цене и ему говорят ориентировочную стоимость (т.к. не видя квартиру невозможно точно определить ее цену) только нижнюю и верхнюю границы на основании рекламных предложений и личного опыта. Затем агент говоривший с человеком по телефону предлагает встретиться на месте, чтобы все посмотреть и более точно оценить, что по сути правильно. Но тут имеется одно НО, не совсем выгодное для продавца, так как он забывает, что выезд риэлтора на место для оценки и проводимые им расчеты, а также подход к формированию ценовой политики в отношении квартиры будет успешным лишь тогда, когда агент будет заинтересован в конечном результате своего труда, т.е. когда звонивший ему человек станет его клиентом и он заработает на оказании ему уже платной услуги от продажи. читать далее