Снос домов эпохи Хрущева и Брежнева обойдется московскому бюджету как минимум в $30 млрд Опции

[A1ex]

Столичные власти приняли решение о сносе не только всех пятиэтажек, в том числе и так называемых "несносимых" серий, но и 9-12-этажных жилых домов. Не исключено, что затем настанет черед 17-этажных башен, сообщил "Интерфакс-Недвижимость" источник в мэрии.

Намерение городской администрации избавиться от морально устаревшего жилья зафиксировано в проекте актуализированного Генплана развития мегаполиса до 2025 года, одобренного на заседании правительства во вторник.

Эксперты уже назвали решение московских властей "историческим", поскольку оно обеспечит доходность строительного бизнеса в столице в ближайшие 18 лет и при этом коснется каждого пятого москвича.

Глава Москомархитектуры Александр Кузьмин сообщил агентству "Интерфакс", что до 2025 года сносу подлежит около 20 млн кв. метров. Из них 13 млн кв. метров - это панельные, блочные и кирпичные пятиэтажки, расположенные в основном на территории Западного, Северного, Северо-западного, Восточного, Юго-восточного и Юго-западного округов. Примерно 5 млн. кв. метров приходится на панельные 9-12-этажные дома серий II-49, II-57, II-18 в Северо-восточном, Южном, Восточном и Северном округах. И порядка 3 млн кв. метров - другие многоэтажки брежневской эпохи, квартиры в которых не отвечают современным требованиям.

"То, что сегодня есть техническая возможность снести весь обозначенный объем (20 млн кв. метров), это я могу подтвердить, - сказал "ИФ-Недвижимость" Тенгиз Каджая, генеральный директор компании "Сатори", специализирующейся на сносе зданий. - О том, сколько потребуется средств на снос и возведение нового жилья, сейчас очень сложно сейчас говорить. Все зависит от условий, в которых находится тот или иной конкретный объект: наличие и степень сложности выноса коммуникаций, какого периода постройки дом и так далее".

Безусловно, точно подсчитать расходы на снос жилых домов с учетом изменяющейся конъюнктурой рынка, сегодня сложно.

"На Сокольническом валу был оперативный госзаказ на снос 1000 кв. метров, - рассказал старший консультант компании CBRE \ Noble Gibbons Дмитрий Попов, - подрядную организацию выбирали на тендере. Стартовая цена была 11 695 110 рублей за снос 1 кв. метра, окончательная - 11 636 630 рублей. Но это очень большая цена, обычно бывает ниже".

По данным экспертов, средняя цена сноса 1 кв. метра составляет $30-50. Таким образом, на снос 20 млн кв. метров придется потратить от $600 млн до $1 млрд.

Другая статья расходов - строительство нового жилья для переселенцев. Как показывает опыт, новое строительство ведется с коэффициентом 1,5, что объясняется планировкой домов современных серий. Исходя из этого, можно подсчитать, что вместо снесенных домов для нужд переселенцев будет построено около 30 млн кв. метров жилья.

"На сегодняшний день себестоимость строительства квадратного метра типового жилья составляет $1000", - на условиях анонимности рассказал "ИФ-Недвижимость" источник в стройкомплексе.

Заместитель генерального директора ОАО "ДСК-1" Андрей Паньковский уточнил, что "в совокупных затратах на стоимость строительства дома приходится 30%, а 70% - это переселение жителей в новые квартиры, освобождение пятна застройки, коммуникации, строительство детсадов, школ и прочей социальной инфраструктуры".

Если предположить, что в ближайшее время резкого скачка стоимости строительства не произойдет (впрочем, опрошенные "ИФ-Недвижимость" эксперты в этом не уверены), реализация масштабного плана обновления жилого фонда в Москве обойдется минимум в $30,6 млрд.

Вопрос об участии сторонних инвесторов и девелоперов в проекте пока остается открытым.

С одной стороны, поясняют эксперты, для некоторых девелоперов участие в проектах реконструкции может быть экономически невыгодным в связи с затратами на освоение новых территорий, проведением дорог и новых коммуникаций.

"Иногда приходится сталкиваться с такими ситуациями, когда нужно снести не только сам объект, но и заново переложить все коммуникации. Это, естественно, и дополнительная нагрузка, и дополнительные инвестиции. В этом случае инвестор еле-еле выходит "в ноль", а рентабельность проекта не превышает 5%", - пояснили "ИФ-Недвижимость" в компании "СУ-155". - Наша группа в своей практике неоднократно сталкивались с такими случаями".

Как признался собеседник агентства, "чтобы переселить пятиэтажку, инвестору нужно добавить за снесенный дом 15 тыс кв.метров, чтобы получить какой-то плюс от инвестиций надо построить вдвое больше. То есть, чтобы оправдать затраты, после сноса одной пятиэтажки надо построить дом высотой не менее 15-16 этажей".

С другой стороны, признают участники рынка, реализация таких проектов предоставляет застройщикам возможность с гарантированной оплатой из городского бюджета.

Кроме того, говорят представители строительных компаний, это дополнительные объемы, от которых сейчас никто не отказывается. Проекты реконструкции, как показывает практика, в первую очередь привлекают серьезных инвесторов с собственными строительными ресурсами: большинство проектов по реконструкции пятиэтажного фонда реализуют ГК ПИК, Главмосстрой, ДСК-1 и СУ-155, при участии таких компаний, как МФС-6 и МСМ-5. Расселением и сносом занимаются, в частности, "Квартал", "ДОН Строй", "КРОСТ".

"Сегодня этот рынок инвестиционно более привлекателен, чем в тот период, когда только начали сносить ветхие пятиэтажки", - убежден Т. Каджая.

При этом опрошенные "ИФ-Недвижимость" эксперты говорят о сложившемся тренде: "Девелоперов привлекают масштабные проекты с реконструкцией кварталов из десятков домов. Это объясняется тем фактом, что затраты на обременения по реконструкции пятиэтажного фонда составляют до 50-60% от общего объема инвестиций - таким образом, прибыль компании растет пропорционально увеличению объемов реконструкции".

Судя по всему, в новых условиях за допуск к столь лакомому пирогу, как снос 20 млн кв. метров и освоение новых площадок, столичным девелоперам придется побороться.

"У Москвы профицитный бюджет, и у города на снос 20 млн кв. метров жилья сил хватит запросто, - рассказал "ИФ-Недвижимость" А. Паньковский. - Решение социальных задач для города сегодня приоритетное направление в работе. Все земельные ресурсы, высвобождающиеся после сноса, думаю, будут направлены в этом русле. То есть Москве тяжело отдавать и так дефицитные площадки под коммерческие проекты".

И все-таки эксперты склонны считать, что без привлечения девелоперских и частных строительных компаний городу придется туго. А. Паньковский признается: "Мы строим по горзаказу от 500 тыс. кв. метров до 650 тыс. кв. метров. Больше 650 тыс кв. метров строить тяжело".

Впрочем, как сообщил "ИФ-Недвижимость" первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк, правительство Москвы "не планирует привлекать под эту программу частных инвесторов, а будет реализовывать ее за счет средств города".

Он также добавил, что в бюджете Москвы на 2008 год предусмотрено финансирование единой адресной социальной программы в размере 450 млрд рублей. В том числе на строительство дорог будет направлено 83 млрд рублей, на развитие метрополитена - около 35 млрд рублей. Также средства из инвестпрограммы будут направлены на строительство детских садов, спортивных центров и других объектов городской инфраструктуры.

Никто не сомневается, что заявленная программа будет выполнена. А это значит, что каждый пятый москвич почувствует это на себе.

Напомним, что права собственников и нанимателей жилья, освобождающих жилые помещения в связи со сносом дома, защищают московские законы "О гарантиях при переселении жителей Москвы, освобождающих жилое помещение" и закон о порядке возмещения (компенсации) собственникам, освобождающим жилое помещение.

Оба закона предусматривают два вида компенсации: либо предоставление переселенцам равноценной ( по количеству комнат) квартиры в том же районе (для жителей ЦАО и Зеленограда - в пределах округа), либо денежную компенсацию по рыночной стоимости прежнего жилья в безналичной форме для приобретения новой квартиры жилья ( для собственников) или предоставления субсидий на покупку жилья (для нанимателей).

Закон предусматривает предоставления нового жилья по социальным нормам для одиноко проживающего гражданина - 33 кв. метра, для семьи из 2 человек - 36 кв. метров, для семьи из 3 человек - 54 кв. метра, для семьи из 4 и более человек - по 18 кв. метров на каждого), и если такой возможности нет, допускается подарок от города - не более 9 кв. метров общей площади на семью. В принципе, получить новую квартиру большей площади можно двумя другими способами.

Первый - "лишние" квадратные метры можно докупить по рыночной стоимости.

Второй, более экзотический по сегодняшним меркам, но, как прогнозируют специалисты, скоро он станет привычным - переселиться в Московскую область. Так, например, "ИФ-Недвижимость" стало известно, что для этих целей планируется построить 1 млн кв. метров в Ногинске и Электрозаводске.

СПРАВКА

Массовая реконструкция панельных пятиэтажных домов началась в Москве еще в 1995 году, после выхода соответствующего постановления. Однако основополагающим документом, определившим стратегию и тактику работ по реконструкции районов пятиэтажек, стало постановление правительства Москвы от 20 января 1998 года "О ходе реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда города до 2000 года".

Как сообщил глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин, по состоянию на конец третьего квартала этого года программа сноса пятиэтажек выполнена в среднем по городу на 54%, а в Центральном и Южном округах - на 100%. В общей сложности снесено более 4 млн кв. метров, а до 2011 года в столице планируется снести еще 3700 пятиэтажек общей площадью более 8,6 млн. кв. м.

Источник: "Интерфакс"